Собственник: какие у него права и обязанности?

Собственник жилья — это его хозяин, владелец. При этом собственника следует отличать от жильца. Жильцами многоквартирного дома могут являться не только собственники, но члены их семей, а также наниматели помещений в доме.

Быть собственником помещения — большая ответственность. Владелец квартиры имеет право сдавать ее внаем, продать, подарить, завещать и т. д. Однако надо понимать, что квартира — это не дом в деревне, она окружена такими же квартирами со своими собственниками, поэтому распоряжаться своей квартирой каждый владелец имеет право только таким образом, чтобы не нарушить законные права и интересы соседей.

Отличительной особенностью много квартирного дома является то, что в нем существуют два вида имущества: личное (квартиры, офисы) и общее (например, лестничные клетки, лифты, крыши, подвалы).А в коммунальной квартире возникает еще один вид имущества — это общее имущество в коммунальной квартире (общие кухня, коридор, санузел).

Общее имущество в многоквартирном доме

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников помещений в много квартирном доме относятся:

• лестничные площадки, лестницы, лифты отнесены к общему имуществу, поскольку они предназначены для прохода (или проезда) всех собственников к своим квартирам;
• место, где размещается лифт, называется лифтовой шахтой. Кроме нее в доме может быть вентиляционная шахта — она тоже считается общим имуществом;
• технический этаж (нужен для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций); он может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания;
• в некоторых много квартирных домах имеются помещения, пред-назначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов. Это колясочные, комнаты отдыха, спортзалы, танцевальные классы — разумеется, если ими могут пользоваться все жильцы. Если же в вашем доме на первом этаже кто-то выкупил

две квартиры и перестроил их под платный спортзал, эти помещения не являются общим имуществом — у них есть свой собственник;

• крыша также считается общим имуществом. В жилищной терминологии она определяется как «верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции»;
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Прежде всего, к ним относятся стены. Кроме того, в соответствии с данным принципом к общему имуществу относится балконная плита.

Следует понимать, что в составе балкона именно плита относится к общему имуществу. Содержание парапета, застекленной части балкона и козырька собственник осуществляет самостоятельно, поскольку это его личное имущество;

(ч.1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 30 Жилищного кодекса РФ)

Важно знать принцип, по которому объекты причисляются к общему имуществу в много квартирном доме: они предназначены для обслуживания более одной квартиры или же являются ограждающими конструкциями.

• технический подвал также относится к общему имуществу всех собственников помещений в много квартирном доме, поскольку служит для вентиляции подпольного пространства под помещениями первого этажа, а также для размещения инженерного оборудования и коммунальных сетей дома;
• земельный участок — это территория, предназначенная для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. На земельном участке располагаются дом, элементы благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Элементами благоустройства являются, например, площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; площадки для отдыха взрослых; детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием для летнего и зимнего отдыха детей. Иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благо-устройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты — дополнительные строения (собственный источник теплоснабжения вне здания, коллективные автостоянки, гаражи, дет-ские и спортивные площадки и т. п.).

По общему правилу всё, что находится на земельном участке, является общим имуществом собственников помещений в много-квартирном доме. Существуют и исключения: общим имуществом не являются коммунальные сети, проходящие вне дома, а также муниципальные дороги.

Трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, также не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом.

Инженерные коммуникации в много квартирном доме признаются общим имуществом в много квартирном доме при наличии единственного, но очень важного признака: они должны обслуживать более одного помещения в много квартирном доме.

Это могут быть:

• система отопления со всеми устройствами;
• внутридомовая система водоснабжения со всеми устройствами: стояками, ответвлениями от них (до первого отключающего устрой-ства). Кроме того, общим имуществом считаются коллективные приборы учета холодной и горячей воды и всё механическое, электрическое и прочее оборудование, расположенное на этих сетях;
• внутридомовая система водоотведения со всеми устройствами — до первых стыковых соединений;
• внутридомовая система газоснабжения со всеми устройствами — до запорного крана (отключающего устройства);
• внутренняя система электроснабжения со всеми устройствами — до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии;
• внутридомовые информационно-коммуникационные сети.

Полный перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме можно прочитать в пп. 2–9 Правил содержания общего имущест-ва в много квартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491